Για αρκετά χρόνια η απάντηση έμοιαζε αυτονόητη. Ένα διαμέρισμα στην Αθήνα, ειδικά κοντά στο κέντρο, «έπρεπε» να μπει στη βραχυχρόνια μίσθωση, γιατί εκεί βρισκόταν η μεγαλύτερη απόδοση. Πολλοί ιδιοκτήτες ακολούθησαν αυτή τη λογική χωρίς να τη δοκιμάσουν στα δικά τους δεδομένα.
Σήμερα το τοπίο είναι διαφορετικό. Το ρυθμιστικό πλαίσιο έχει αλλάξει, οι απαιτήσεις έχουν αυξηθεί και η ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση παραμένει ισχυρή. Η ερώτηση λοιπόν δεν είναι ποια επιλογή συμφέρει γενικά, αλλά ποια συμφέρει για το συγκεκριμένο ακίνητο και τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.
Τι ισχύει σήμερα στο κέντρο της Αθήνας
Από τις αρχές του 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ στις τρεις πρώτες δημοτικές κοινότητες του Δήμου Αθηναίων, δηλαδή στις περιοχές του κέντρου με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων. Ο περιορισμός παρατάθηκε και για το 2026, ενώ αντίστοιχο μέτρο επεκτάθηκε και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Στην πράξη, ένα ακίνητο σε αυτές τις περιοχές που δεν διαθέτει ήδη Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) δεν μπορεί να ξεκινήσει να λειτουργεί ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Επειδή το πλαίσιο επανεξετάζεται σε ετήσια βάση, κάθε απόφαση καλό είναι να στηρίζεται στους κανόνες που ισχύουν τη στιγμή που τη λαμβάνεις.
Η απόδοση που δεν φαίνεται στο πρώτο νούμερο
Η σύγκριση συνήθως γίνεται με έναν απλό αλλά παραπλανητικό τρόπο: το ημερήσιο μίσθωμα πολλαπλασιασμένο επί τις μέρες του μήνα, απέναντι στο μηνιαίο ενοίκιο. Αυτός ο υπολογισμός αγνοεί σχεδόν όλα όσα καθορίζουν την πραγματική απόδοση.
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πληρότητα που αυξομειώνεται ανάλογα με την εποχή. Έχει κόστος καθαρισμού και αλλαγής λευκών ειδών μετά από κάθε διαμονή, προμήθειες πλατφορμών, τέλη, λογαριασμούς που βαραίνουν τον ιδιοκτήτη, εξοπλισμό που πρέπει να ανανεώνεται και φθορές που συσσωρεύονται πιο γρήγορα. Και έχει ένα κόστος που σπάνια μπαίνει στον λογαριασμό: τον χρόνο του ιδιοκτήτη ή την αμοιβή όποιου αναλαμβάνει τη διαχείριση.
Όταν όλα αυτά αφαιρεθούν, η διαφορά ανάμεσα στις δύο επιλογές συχνά μικραίνει σημαντικά, και σε αρκετές περιπτώσεις αντιστρέφεται.
Πότε η μακροχρόνια μίσθωση είναι η πιο έξυπνη κίνηση
Η μακροχρόνια μίσθωση προσφέρει κάτι που η βραχυχρόνια δύσκολα εξασφαλίζει: προβλεψιμότητα. Σταθερό μηνιαίο εισόδημα, χωρίς εποχικές διακυμάνσεις, με ελάχιστη καθημερινή εμπλοκή και με μικρότερη έκθεση σε μελλοντικές ρυθμιστικές αλλαγές.
Ταιριάζει ιδιαίτερα σε ιδιοκτήτες που δεν θέλουν ή δεν μπορούν να ασχολούνται ενεργά με το ακίνητο, σε όσους έχουν ακίνητο σε περιοχή με περιορισμούς και σε όσους σχεδιάζουν να το κρατήσουν για χρόνια. Με τη ζήτηση για ενοικίαση σπιτιού στην Αθήνα να παραμένει υψηλή, ένα σωστά τιμολογημένο ακίνητο βρίσκει ενοικιαστή γρήγορα.
Το κλειδί είναι η σωστή διαδικασία: ρεαλιστική τιμή, έλεγχος του υποψήφιου ενοικιαστή, σαφές μισθωτήριο. Η ανάθεση ακινήτου σε έναν επαγγελματία που αναλαμβάνει όλη τη διαδικασία μειώνει τις κενές περιόδους και τον κίνδυνο μιας προβληματικής συνεργασίας, που είναι και τα δύο μεγαλύτερα αθέατα κόστη για έναν ιδιοκτήτη.
Πότε η βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να έχει νόημα
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν έχει πάψει να είναι βιώσιμη επιλογή. Για ένα ακίνητο που ήδη διαθέτει ΑΜΑ, ή που βρίσκεται σε περιοχή εκτός περιορισμών με ισχυρή τουριστική ζήτηση, μπορεί να παραμένει αποδοτική, εφόσον ο ιδιοκτήτης είναι διατεθειμένος να αναλάβει τη διαχείριση ή το κόστος της.
Χρειάζεται όμως προσοχή σε ένα σημείο. Αν υπάρχει σκέψη για πώληση ή μεταβίβαση του ακινήτου τα επόμενα χρόνια, η αξία που προέρχεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να μη μεταφέρεται στον επόμενο ιδιοκτήτη. Αυτό επηρεάζει τόσο τη στρατηγική εκμετάλλευσης σήμερα όσο και τη μελλοντική εμπορική αξία του ακινήτου.
Πώς παίρνεις την απόφαση για το δικό σου ακίνητο
Δεν υπάρχει μία σωστή απάντηση για όλους. Υπάρχουν όμως τέσσερα ερωτήματα που βοηθούν να ξεκαθαρίσει η εικόνα:
- Σε ποια περιοχή βρίσκεται το ακίνητο και ποιοι κανόνες ισχύουν εκεί;
- Τι τύπος ακινήτου είναι και σε ποιο κοινό απευθύνεται φυσικά;
- Πόσο χρόνο και ενέργεια μπορείς να αφιερώσεις στη διαχείρισή του;
- Ποια είναι τα σχέδιά σου για αυτό τα επόμενα χρόνια;
Αν το ακίνητό σου βρίσκεται στις περιοχές που επηρεάζονται από τους περιορισμούς, ένα μεσιτικό γραφείο που γνωρίζει από πρώτο χέρι τη ζήτηση σε κάθε γειτονιά μπορεί να σε βοηθήσει να επιλέξεις τη λύση που ταιριάζει στους δικούς σου στόχους.
